今回はREITについて、過去のチャートより投資戦略を私なりに考察しました。
まずは簡単にREITの説明から書きます。
REITとは
REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託のことを指します。一般的な投資信託は、株式や債券などの有価証券を投資対象としていますが、REITは不動産を投資対象としているものです。
不動産にはオフィスビルや商業施設、マンション、ホテルなど様々な対象があり、不動産投資法人のような個別銘柄やETF、REITファンドなどに投資することが可能です。
REITの特徴
REITは株式と同様にリスク資産であり、比較的株式と連動するような動きをしますが、株式とは異なる点が１つあります。
それは比較的利回りがよく、安定した分配金が得られるという点です。
株式の配当では、企業の利益から法人税分が引かれ、さらに経営方針によって、次期の資金に回すなど内部留保する場合も考えられるため、配当金の額は企業次第で変動する可能性があります。
一方REITの場合、投資法人は利益の90％超を分配すれば、法人税がほぼかからないしくみとなっています。このため、基本的に利益がほとんど投資家へ分配されます。
つまり株式投資などと比べて投資家は比較的高い分配金を得ることができると言われています。
REIT長期保有はハイリスクだ
REITの特徴を生かし、長期保有することで、インカムゲインを得ながらも、値上がりすれば、売却することでキャピタルゲインも望めるということがよく言われています。
しかし果たしてそうでしょうか。
私はREITに対して以下の２つの理由から長期投資はしておりません。
- REITの分配金利回りが株式と比較して突出して高いわけではない。
- 世界的な株価の暴落時に株価指数と比べてREITの下落幅が大きい。
それぞれ分析していきましょう。
REIT配当利回り
個別銘柄の上位25社の配当利回りランキングです。
赤く囲った銘柄がREITですが、株式と比較しても突出して配当利回りが大きいわけではありません。
ちなみに
【1343】NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信のは配当利回り3.7%
【IYR】iシェアーズ 米国不動産ETFの配当利回りは2.5〜4.5%を推移しています。
つまり配当金狙いであるならば、わざわざREITを選ぶ必要はないことが言えます。
世界的な株価暴落時、REITの下落幅
リーマンショックとコロナショックの２つの時期で日米の株価指数とREITをそれぞれ比較しました。
- リーマンショック
リーマンショックのきっかけとなったサブプライムローン問題発生起点2007年8月から2009年3月までの下落率をチャートに示します。
日経平均株価とS&P500の下落率
日経平均株価の下落率は約60%
S&P500の下落率は約55%
東証REIT指数と米国REITのETFの下落率
東証REIT指数の下落率は約67%
米国REITの下落率は約71%
・コロナショック
2020年2月12日から2020年3月までの下落率
日経平均株価とS&P500の下落率
日経平均株価の下落率は約31%
S&P500の下落率は約35%
東証REIT指数と米国REITのETFの下落率
日経平均株価の下落率は約49%
S&P500の下落率は約45%
以上、過去のチャートからわかるように世界的な株価の暴落時、REITの下落幅が大きいということがわかり、株式と比べて長期的に保有するのはリスクであると考えられます。
またリーマンショックから現在まで株式は右肩上がりですが、REITは全然上昇していないので長期的に見ても株式と比べてキャピタルゲインはかなり劣ります。
REITの投資戦略を考える
前述した通り、REITの配当利回りは特別パフォーマンスが良いというわけではなく、世界的な株価暴落時はREITの下落幅が大きいということがわかりました。
ここで私もコロナショックを経験して、REITに対しての投資戦略を考えました。
それは株式と比べてREITの下落幅が大きいことを利用して売却前提で中長期的に保有するという戦略です。
つまり今回のコロナショックで暴落した際に、リバウンドを狙うことで中長期では株式よりパフォーマンスを大きくできるということです。
日経平均株価と東証REIT指数のチャートで確認しました。
日経平均株価上昇率：約42%
東証REIT指数上昇率：約55%
やはりREITの下落が大きい分、反発の力も強いことがわかります。
まとめ
REITの配当利回りは特別パフォーマンスが良いというわけではなく、世界的な株価暴落時はREITの下落幅が大きいということがわかりました。
そのため私は長期的な積立投資でREITをポートフォリオに組み込んでいません。
ただ下落に対する反発を利用することで中期的に株式よりもREITの方が高いパフォーマンスを実現することが可能です。
実際に私自身、すでに売却済ではありますが、コロナ暴落時にREITを購入して、高い利益をあげられました。
もちろんこの先、◯◯ショックと言われる大暴落が起きたとして、株式とREITの下落幅が必ずしも同様の動きを見せるとは言えませんが、過去のデータが無意味とも言い切れません。
今回の内容に限らず、過去のデータより自身で分析することで、投資戦略の引き出しを増やし、高いパフォーマンスをあげられることができると考えています。
この先も、自身で分析してみなさんに参考にしていただけるような記事が書ければ良いなと思っていますので、どうぞよろしくお願いします。
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